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《三亞市互聯網信息產業園——信息創意產業園控制性詳細規劃》(原《三亞市智慧產業園區控制性詳細規劃(修編)》)簡介

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2020-06-22 17:04:44 三亞市自然資源和規劃局

《三亞市互聯網信息產業園——信息創意產業園控制性詳細規劃》

(原《三亞市智慧產業園區控制性詳細規劃(修編)》)簡介


一、規劃編制歷程

2019年6月海南省人民政府辦公廳印發《海南省重點產業園區規劃布局調整優化方案》,方案指出為深入貫徹習近平總書記“4?13”重要講話及中央12號文件精神,根據省委七屆六次全會科學調整優化布局產業園區的相關要求,落實“全省一盤棋、全島同城化”的發展思路。促進產業園區向“海澄文”一體化綜合經濟圈、“大三亞”旅游經濟圈以及東西兩翼集中集約布局,形成區域經濟增長極。而“大三亞”重點發展休閑旅游、總部經濟、深??蒲?、南繁育種、金融服務、教育文化等產業,東部重點發展醫療康養、休閑旅游產業,西部重點發展油氣化工、港航物流、能源交易產業。該方案還確定在全省規劃布局的3類25個重點產業園區,其中包含了三亞互聯網信息產業園,即本次規劃內容。

項目進行過程中征求了三亞市各職能部門意見,提交專家評審會,并通過了三亞市城鄉規劃委員會第十次會議審議。2019年12月27日至2020年2月13日向社會公眾征求意見和建議。2020年4月22日由三亞市人民政府正式批復。

二、規劃范圍

規劃控制區范圍:位于市吉陽區吉陽大道沿線,東至大茅河,西至南下嶺山腳下,南至吉陽鎮安置區規劃路,北至馬嶺山腳下,呈狹長的葉狀,規劃總用地面積:374.43公頃。


三、發展定位

從科技創新、經濟發展、生態宜居三個方面構建規劃區發展目標。

園區經濟發展戰略方向實現三個轉變:經濟結構由偏輕型、偏低層次向高級化、適度重型轉變;經濟增長方式由粗放型向集約型轉變;產業布局由分散無序向集群化、專業化轉變,使園區范圍內的經濟高技術化、集約化、組團化。

逐步完善互聯網信息產業發展環境,為園區內企業技術創新提供基礎條件,使園區成為海南最具活力最優影響力的互聯網信息產業園—信息創意產業園。

健全和完善園區的管理體制是發展園區互聯網信息產業—信息創意產業的必要環節,園區將建立適應互聯網信息產業—信息創意產業發展的新體制,具體目標是:在市場化、城市化、全球化的推動下,使園區自身迅速發展、區內外發展環境逐步統一帶動下,實現園區功能多元化、開發建設市場化,政企分離、協作型的管理模式。

基于以上分析,規劃區定位如下:

形象定位:智慧磁極、活力中心、生態棲谷。

功能定位:信息創意科技園、三亞城市門戶。

市場定位:面向特征產業的中小企業、面向本地與國際的服務業高地。


四、用地布局

(一)空間結構規劃


規劃園區的空間結構為:“一心、兩軸、五片區”。

1、一心:以高鐵站為核心樞紐的商業商務中心。

規劃打造集交通、文體娛樂、旅游服務、商務辦公、零售商業、酒店餐飲于一體的復合高鐵功能片區,形成服務吉陽、海棠灣、亞龍灣的城市副中心,完善城市功能,打造城市名片的標志之一。

2、兩軸:指吉陽大道和田獨路,是園區內重要的道路通廊。

吉陽大道和田獨路是整個規劃園區的主要道路,通過這兩條道路將園區的六個片區有機的串聯起來,從而形成一個整體,聯動發展。

吉陽大道和田獨路既是道路通廊同時也是園區的景觀綠廊,是園區對外形象展示軸,也是對內城市生活服務的交通廊道。因此,兩軸應注重公共性功能區和整體景觀的打造。

3、五片區:指信息科技創新區、數字娛樂創新區、電子商務創新區、休閑旅游配套片區、國際生活片區。

(1)信息科技創新區:是以游戲開發、新媒體開發、互聯網+、研發服務、設計服務、文化傳媒和咨詢策劃為產業方向,提供孵化基地、創智辦公場所,規劃有創新創業基地、創意主題商街、創客集市;是匯聚高端智力的創意產業“加速器”,由信息產業、云計算、大數據、物聯網、車聯網、產品設計、共享經濟等功能構成。

(2)數字娛樂創新區:承載數字娛樂產業辦公、研發、展示、交流及文化活動,包含影視傳媒、文化娛樂、數字內容、動漫制作、游戲競技、文化博覽、酒店公寓等產業方向的綜合性的數字文創產業園。

(3)電子商務創新區:是面向國際的電子商務、商品體驗、線下展銷的電子商務貿易綜合體。以研發、商務辦公為主,跨境電商+旅游出行電商等功能構成。

(4)國際生活片區:為園區提供生活配套服務功能為主,服務于周邊產業園及居民的公共服務配套核心。打造沿田獨路兩側的城市界面形象,塑造從亞龍灣進入園區的第一印象。以生態住宅、鄰里中心、教育醫療、休閑會館、文化會館、社區廣場等功能構成。

(5)休閑旅游配套片區:結合周邊自然景觀,為園區提供休閑漫步空間為主,成為整個園區的后花園,以濕地景觀、綠湖公園、親水空間、漫步游徑等功能為主。

(二)用地布局規劃

規劃區域位于吉陽區東北部,功能上涉及到居住、物流、商貿旅游服務、行政辦公、教育以及科研等。利用吉陽大道的軸線地位,結合北部山系和南部大茅河自然景觀帶,充分考慮山水景觀的通視效果,布局帶狀綠地。

園區采用靈活的網格狀布局形式,以滿足大小規模不同的入住單位的要求,并相應采取布局緊湊,同類用地相對集中的結構模式。

作為城市門戶入口形象區,規劃中應充分考慮環境景觀,設立主要的景觀軸線、景觀節點,提高綠地率,增強環境意識。并完善其功能,強調其形象,使規劃地塊成為創新化、富有活力的的新片區。

城市建設用地平衡表

用地代碼

用地名稱

用地面積(hm2)

占城市建設用地比例(%)

大類

中類

小類

R

 

 

居住用地

48.81

14.13

R2

 

二類居住用地

48.81

14.13

R22

服務設施用地

1.17

0.34

A

 

 

公共管理與公共服務設施用地

38.27

11.08

A1

 

行政辦公用地

1.66

0.48

A2

 

文化設施用地

0.55

0.16

A21

圖書展覽用地

0.55

0.16

A3

 

教育科研用地

27.33

7.91

 

A33

中小學用地

6.92

2.00

A35

科研用地

20.41

5.91

A5

 

醫療衛生用地

8.74

2.53

A52

衛生防疫用地

2.12

0.61

B

 

 

商業服務業設施用地

114.16

33.06

B1

 

商業用地

41.98

12.16

B11

零售商業用地

23.69

6.86

B13

餐飲用地

0.20

0.06

B14

旅館用地

18.09

5.24

B2

 

商務用地

68.10

19.72

B21

金融保險用地

1.55

0.45

B29

其他商務用地

66.55

19.27

B3

 

娛樂康體用地

2.14

0.62

B31

娛樂用地

2.14

0.62

B4

 

公用設施營業網點用地

1.94

0.56

B41

加油加氣站用地

1.94

0.56

M

 

 

工業用地

0.68

0.20

M1

 

一類工業用地

0.68

0.20

W

 

 

物流倉儲用地

5.12

1.48

W1

 

一類物流倉儲用地

5.12

1.48

S

 

 

道路與交通設施用地

62.58

18.12

S1

 

城市道路用地

57.68

16.70

S3

 

交通樞紐用地

2.87

0.83

S4

 

交通場站用地

2.03

0.59

S42

社會停車場用地

2.03

0.59

U

 

 

公用設施用地

8.38

2.43

U1

 

供應設施用地

3.25

0.94

U12

供電用地

0.31

0.09

U13

供燃氣用地

0.35

0.10

U15

通信用地

1.04

0.30

U2

 

環境設施用地

4.61

1.33

U21

排水用地

4.25

1.23

U22

環衛用地

0.36

0.10

U3

 

安全設施用地

0.52

0.15

U31

消防用地

0.52

0.15

G

 

 

綠地與廣場用地

67.35

19.50

G1

 

公園綠地

57.65

16.69

G2

 

防護綠地

9.70

2.81

H11

城市建設用地

345.35

100.00


居住用地規劃

規劃居住用地主要集中在規劃區的東北部、中部以及現狀水庫周邊。規劃居住總用地面積48.81公頃,占規劃區建設用地的14.13%。

公共管理與公共服務設施用地規劃

規劃公共管理與公共服務設施用地38.27公頃,占城市建設用地的11.08%。包括行政辦公用地、圖書展覽設施用地、中小學用地、特殊教育用地、科研用地、衛生防疫用地等用地。

商業服務業設施用地

主要集中在吉陽大道兩側以及規劃區中部田獨大道北段,商業服務業設施用地114.16公頃,占城市建設用地的33.06%,包括零售商業用地、餐飲用地、旅館用地、金融保險用地、其他商務用地、娛樂用地、加油加氣站用地等用地。

工業用地

規劃一類工業用地0.68公頃,占城市建設用地的0.20%。規劃布置在高新路與中海路交叉口西南側A4-07地塊。

物流倉儲用地

規劃一類物流倉儲用地5.12公頃,占城市建設用地的1.48。主要集中在吉陽大道東側高鐵線北側,C10-02、C11-01地塊。

道路與交通設施用地

規劃道路與交通設施用地62.58公頃,占城市建設用地的18.12%。

公用設施用地

規劃公用設施用地8.38公頃,占城市建設用地的2.43%。規劃公用設施用地供電用地、供燃氣用地、通信設施用地、排水設施用地、環衛設施用地及消防設施用地。

綠地與廣場用地

規劃綠地與廣場用地67.35公頃,占城市建設用地的19.50%。規劃綠地與廣場用地包含公園綠地和防護綠地。

五、公共服務設施布局

規劃對《三亞市城市總體規劃(2011—2020年)》中的公共服務設施予以落實,綜合考慮差別配置標準,分級、分層次布局公共服務設施。

公共服務設施的建設,應首先配套建設需求最為迫切的設施,如超市,居民健身設施、小型運動場地、娛樂城、俱樂部、保健、體育場館、音樂茶座、網吧、棋牌室等設施,以豐富園區居民的日常生活,之后逐步構建系統完善的公共服務設施體系。

產業的發展勢必要引進高技能人才,此類人才的收入和素質都較高,時機成熟的時候建議配套為此類人提供服務的公共服務設施,如劇院、文化會館等文化娛樂設施,并引進大型購物中心、專業大賣場、特色商業街、現代生活廣場、便利連鎖、綜合商務中心等不同定位的新興商業業態。

規劃公共服務設施總用地面積38.27公頃,占城市建設用地的11.08%。


1、行政辦公用地

規劃在規劃區南部、田獨路與工業南路交叉東北側新增2處行政辦公用地,分別位于A4-01、C7-08地塊,用地面積為1.66公頃,占城市建設用地的0.48%。

2、文化設施用地

規劃在田獨路與工業南路交叉東北側新增一處文化設施用地,位于C7-08地塊,用地面積為0.55公頃,占城市建設用地的0.16%。

3、科研用地:在規劃區電子商務創新區、信息科技創新區布置科研用地,分別位于C7-03、C8-01、D2-02、D3-01、B10-01、B10-03、B10-04、C2-02、C5-01地塊,用地面積為27.33公頃,占城市建設用地的7.91%。

4、醫療衛生用地

規劃3處醫療衛生用地,總用地面積8.74公頃,占城市建設用地的2.53%,分別位于B6-01地塊、C3-03地塊、B6-03地塊和C13-01地塊。

六、土地使用強度控制

(一)建筑高度控制

地塊建筑高度控制與用地性質和開發強度相匹配,考慮到城市空間形態塑造和自然景觀保護的城市設計要求,本次規劃中高度控制采用上限控制方式,使規劃區內能夠形成一個與周邊自然景觀相契合,整體有序的空間形態。規劃將高度控制劃分為6個等級,分別為小于等于12米,12米至30米,30米至45米,45米至60米,60米至80米,大于80米。

1.小于等于12米

該類高度主要分布在規劃區商業用地、基礎設施用地,該限高地塊建筑均為低層建筑,作為高度控制分區最低的一個類型。

2.12米至30米

該類高度控制等級的地塊主要為生態敏感區域和景觀廊道區域,建筑層數為多層控制。

3.30米至45米

該類高度控制區為規劃區中心位置地塊,作為規劃區的居住建筑和公共服務建筑,主要為小高層。

4.45米至60米

該類高度為規劃區中心位置地塊,作為規劃區的其他商務設施建筑,主要為中高層。

5.60米至80米

該類高度為規劃區中心位置地塊,作為規劃區的其他商務設施建筑,主要為高層。

6.80米以上

該類高度為規劃區現狀建成地塊,也是規劃區內建筑限高最高等級。

(二)開發強度控制

在滿足國家和地方有關法律法規和技術規定的基礎上,根據《三亞市城市規劃管理技術規定》有關規定和地區發展要求,參考國內類似城市經驗,在綜合考慮地塊的用地性質、區位條件、生態環境保護和城市設計總體控制要求等因素基礎上,綜合確定規劃地塊的開發強度指標。本次規劃用地開發強度的控制考慮用地功能和城市空間設計要求兩個因素進行確定,采用彈性指標進行控制,鼓勵對營利性公共服務設施(B類)容積率彈性控制,在合理的區間內可進行上下浮動,如實際指標上浮的,嚴格遵循國土資源部出臺的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發〔2013〕20號)有關規定實施。

本規劃區內的地塊容積率劃分為5個開發強度等級,考慮到片區發展定位,宜進行中等強度開發,容積率整體控制在2.5及以下。

1.I類開發強度等級

容積率為1.0及以下。主要為規劃區公共服務設施用地、商業混合用地和市政設施用地。

2.II類開發強度等級

容積率為1.0-1.5。主要為規劃區的居住用地、居住商業混合用地和北部組團大部分其他商務設施用地。

3.III類開發強度等級

容積率為1.5-2.0。主要為西北組團中大部分其他商務設施用地。

4.IV類開發強度等級

容積率為2.0-2.5。主要為規劃核心區商業混合用地和南側商住混合用地。

5.V類開發強度等級

容積率為2.5以上。主要為規劃核心區商業混合用地、東北側現狀用地和南側商住混合用地。

規劃公共綠地在嚴格控制開發建設的同時也應當允許建設少量的服務設施和管理設施,其中新建建筑占地面積不得大于綠地總面積的5%;此外,廣場和停車場用地的容積率要求也應結合具體情況分別另行確定。

七、道路交通系統

道路與交通設施用地

規劃道路與交通設施用地62.58公頃,占城市建設用地的18.12%。

規劃道路與交通設施用地包括城市道路用地、交通樞紐用地、交通場站用地和社會停車場用地。

道路等級劃分

規劃道路系統分為主干路、次干路、支路三級。園區主干道紅線寬度為30-55米;次干道紅線寬度為20米;支路紅線寬度為14-20米。

主干路是連接園區和周邊城市片區的主要通道,道路機動車道與非機動車道之間應設置分隔設施,實行機、非分道行駛,兩側不應設置吸引大量車流、人流的公共建筑物的進出口。

次干路主要連接園區內部各個組團,起集散交通作用,兼有服務功能。

支路是次干路與街坊道路的連接道路,起到解決局部地區的交通作用,以服務功能為主,在新園區交通中起通達作用。

道路系統布局規劃

園區道路網主要以方格網結構為主,局部形成環狀結構,整個區域主干路、次干路、支路既各成系統,又能協調兼顧,為區域發展提供較為順暢、合理的交通聯系網絡。

規劃區域的路網結構依據區內現狀地形地貌條件按方格網狀布置,連接總體規劃的道路交通規劃,橫向以吉陽大道及與其相平行的兩條橫向道路作為園區道路主骨架,形成“九橫八縱”的道路布局。由于高架東環鐵路的建設,園區道路合理避讓橋墩;環島高速至亞龍灣的快速路經過園區的吉陽大道北段兩側設置各設置6米寬輔道,避免園區車輛與過境車輛相互干擾。


道路紅線寬度及橫斷面設計

道路紅線是道路的控制用地邊界線,道路紅線寬度的確定是根據規模、交通需求,并依據規范規定綜合考慮,紅線太寬會對土地資源利用造成浪費,紅線太窄不利于遠期交通發展要求。本次規劃根據園區總體規劃和園區用地情況,確定道路紅線寬度及道路橫斷面設計。

道路橫斷面設計情況如下圖:

道路橫斷面設計一覽表



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